Je scrolt door de woningadvertenties en ziet een strak ingerichte, ruime woonkamer. Maar bij de bezichtiging blijkt de ruimte kleiner en de indeling anders dan op de foto’s. Herkenbaar? Dankzij kunstmatige intelligentie (AI) is het tegenwoordig eenvoudig om een woning op beeld mooier of ruimer voor te stellen dan hij werkelijk is. De NVM zette daarom onlangs de aandachtspunten voor AI-beelden bij woningpresentaties op een rij. In deze blog leggen we uit wat de regels zijn en wat ze voor jou als koper of verkoper betekenen.
Waarom deze regels er zijn
Aanleiding was een uitzending van het consumentenprogramma Radar, waarin woningen op foto’s ruimer of anders leken dan tijdens een bezichtiging. Ook werd niet altijd duidelijk gemaakt welke beelden met AI waren gemaakt of bewerkt. De boodschap van de NVM is helder: AI kan helpen om de mogelijkheden van een woning inzichtelijk te maken, maar mag nooit leiden tot een misleidende voorstelling van zaken.
Het optimaliseren van belichting, kleur, contrast en scherpte is heel gewoon en mag gewoon. De grens ligt bij een onrealistische weergave: ruimtes mogen niet groter lijken dan ze zijn, en bouwkundige elementen, verhoudingen of zichtbare gebreken mogen niet zo worden aangepast dat er een verkeerd beeld ontstaat.
De makelaar blijft verantwoordelijk
Een belangrijk punt uit de toelichting van de NVM: de makelaar meet de woonruimte in of laat deze inmeten, en blijft er uiteindelijk verantwoordelijk voor dat de beelden een juiste voorstelling van zaken geven. Het invoeren van de juiste afmetingen in een AI-programma is op zichzelf geen garantie dat het resultaat klopt.
Generatieve AI is namelijk geen meet- of tekensoftware. Zulke software kan perspectieven, verhoudingen en zelfs de schaal van meubels veranderen. Daarom moet elk gegenereerd of bewerkt beeld kritisch worden gecontroleerd voordat het online komt. De opgegeven maatvoering, de plattegrond en de werkelijke situatie blijven altijd leidend.
AI-bewerking moet zichtbaar zijn
Zodra de inhoud van een foto met AI of andere software inhoudelijk is gewijzigd, moet dat volgens het reglement van Funda dúidelijk in die foto zelf worden vermeld. Een algemene opmerking in de advertentietekst dat “enkele foto’s” AI-impressies zijn, is niet voldoende als niet blijkt om welke foto’s het gaat. Ook een klein of moeilijk leesbaar tekstje volstaat niet.
Een zichtbare aanduiding als ‘AI-impressie’, ‘AI-gegenereerd beeld’ of ‘artist impression’ heeft de voorkeur. Voor jou als woningzoeker moet meteen duidelijk zijn wat een echt beeld is en wat een impressie.
De belangrijkste uitgangspunten op een rij
- De hoofdfoto moet een juiste weergave van de woning zijn; een AI-beeld is als hoofdfoto niet toegestaan (nieuwbouw uitgezonderd).
- Elke inhoudelijk bewerkte foto moet duidelijk vermelden dat het om een AI-beeld gaat.
- Afmetingen, verhoudingen, deuren, ramen en constructies mogen niet onrealistisch worden voorgesteld.
- Zichtbare gebreken mogen niet met beeldbewerking worden verhuld.
Wat dit betekent voor kopers en verkopers
Verkoop je je woning? Dan mag een impressie van een mogelijke uitbouw, een nieuwe keuken of een andere inrichting helpen om kijkers door de huidige staat heen te laten kijken. Maar het echte beeld moet altijd herkenbaar blijven. Ben je op zoek naar een woning? Let er goed op welke foto’s als AI-impressie zijn gemarkeerd en laat je niet verrassen bij de bezichtiging.
Onze visie: wat ons betreft is deze aanscherping gunstig voor iedereen die eerlijk zoekt en verkoopt. Transparante beelden voorkomen teleurstellingen en discussies achteraf. Een AI-impressie kan een woning aantrekkelijk in beeld brengen, maar vervangt nooit de werkelijke maatvoering en een goede bezichtiging. Twijfel je over de waarde of presentatie van een woning, dan blijft onafhankelijke woningtaxatie wat ons betreft een betrouwbaar ijkpunt. Voor kopers in Limburg en Zuidoost-Brabant kan een aankoopmakelaar bovendien helpen om beeld en realiteit naast elkaar te leggen.
Vermoed je als consument dat een presentatie misleidende AI-beelden bevat? Meld dat dan eerst schriftelijk bij de betrokken makelaar. Bij een NVM-makelaar kun je daarna terecht bij het onafhankelijke Klachtenloket Vastgoedprofessionals, en een mogelijke overtreding van de Funda-regels kun je rechtstreeks bij Funda melden.
Elke situatie is maatwerk. Wil je sparren over het kopen of verkopen van een woning, of over een betrouwbare taxatie? Neem contact op met VIND Financieel Advies, we denken graag met je mee.
Bron: NVM
Geschreven door Dick Arts, Register-Makelaar en Taxateur bij VIND.
Meer over dit onderwerp: Kopen & verkopen
Lees ook:
