Sta je voor de keuze tussen een nieuwbouwwoning en een bestaand huis? Dan kijk je waarschijnlijk eerst naar de prijs. Op het eerste gezicht lijken die prijzen nu bijna gelijk. De mediane verkoopprijs van nieuwbouw ligt rond de 504.000 euro, die van bestaande woningen rond de 503.000 euro. Toch betaal je voor een vergelijkbare woning niet hetzelfde. Uit een analyse van Brainbay blijkt dat nieuwbouw in 2026 ruim 8 procent duurder is dan vergelijkbare bestaande bouw.
Waarom de kale prijzen niet veel zeggen
Als je de mediane verkoopprijzen naast elkaar legt, lijkt het prijsverschil bijna verdwenen. Maar dat cijfer vertelt niet het hele verhaal. Je vergelijkt namelijk twee verschillende groepen woningen. Ze verschillen in locatie, woningtype en afwerking.
Daardoor zegt zo’n vergelijking weinig over wat jij voor een vergelijkbare woning betaalt. Zelfs als je corrigeert voor het woonoppervlak, blijven die verschillen bestaan. Je vergelijkt dus eigenlijk appels met peren.
Dezelfde woning op hetzelfde moment
Brainbay stelde daarom een andere vraag. Wat zou een nieuwbouwwoning kosten als het een bestaande woning was, met dezelfde kenmerken en op dezelfde locatie?
Daarvoor gebruikte Brainbay een waarderingsmodel dat getraind is op zo’n 9 miljoen verkochte bestaande woningen. Het model houdt rekening met meer dan honderd kenmerken, waaronder het energielabel en de afwerking. Zo schatten ze voor elke nieuwbouwwoning wat deze als bestaande woning waard zou zijn op het moment dat de verkoop startte. Die waarde vergeleken ze daarna met de echte vraagprijs van de nieuwbouwwoning.
In totaal ging het om zo’n 240.000 nieuwbouwwoningen die sinds 2016 via een NVM-makelaar werden aangemeld.
Ook de bijkomende kosten tellen mee
Voor een eerlijke vergelijking zijn ook de bijkomende kosten meegerekend. Bij nieuwbouw is de vraagprijs verhoogd met 12,5 procent voor afwerking, zoals een keuken, badkamer en vloeren, plus 4.500 euro aan transactiekosten. Bij bestaande bouw is gerekend met 2 procent overdrachtsbelasting en 5.500 euro aan transactiekosten.
Na deze correcties komt het mediane prijsverschil in 2026 uit op ruim 8 procent. In euro’s is dat ruim 40.000 euro. En daar komen de dubbele woonlasten tijdens de bouw nog bij. Die blijven in de analyse buiten beschouwing, maar kunnen volgens eerdere NVM-onderzoeken al snel in de tienduizenden euro’s lopen.
Waar komt die nieuwbouwpremie vandaan?
Dit verschil heet de nieuwbouwpremie. Dat is het bedrag dat je voor een nieuwe woning extra betaalt ten opzichte van een vergelijkbare bestaande woning. In 2016 was er juist nog een korting. Sindsdien is het verschil opgelopen, om twee redenen.
- Meer appartementen. In 2026 bestaat 54 procent van het nieuwbouwaanbod uit appartementen, tegenover 21 procent in 2016. Appartementen hebben al langer een hogere nieuwbouwpremie dan grondgebonden woningen.
- Hogere kosten. Bij nieuwbouw weegt de kostprijs zwaar mee in de vraagprijs. Makelaars wijzen op hogere bouwkosten, lange voorbereiding, duurdere installaties en strenge duurzaamheidseisen.
Wat dit betekent als je een woning zoekt
Belangrijk om te weten: dit is een theoretische vergelijking. In de praktijk kun je nooit kiezen tussen een identieke nieuwe en bestaande woning op dezelfde plek. Nieuwbouwkopers hebben dus niet zomaar ’te veel’ betaald.
Toch zegt de analyse iets over de keuze aan de keukentafel. Uit de NVM-cijfers over het derde kwartaal van 2026 blijkt dat de nieuwbouwverkoop moeizamer verloopt, mede door de hoge prijzen.
Onze visie: loopt de nieuwbouwpremie verder op, dan kan het prijsverschil voor jou vaker de doorslag geven richting een bestaande woning. Welke keuze het beste past, blijft echter maatwerk. Het hangt af van je wensen, je budget en de woningen die op dat moment beschikbaar zijn. Overweeg je te kopen in Limburg of Zuidoost-Brabant, dan denken we graag met je mee, bijvoorbeeld via onze hypotheekadviseur in Overloon. Ook bij het beoordelen van een woning kan een aankoopmakelaar het verschil maken.
Wil je weten wat de huidige markt voor jouw plannen betekent? Neem contact op met VIND Financieel Advies, dan bekijken we samen jouw situatie.
Bron: NVM
Geschreven door Noa Martens, Kandidaat Register Makelaar bij VIND.
Meer over dit onderwerp: Woningmarkt
Lees ook:
