Je hebt je oog laten vallen op een sfeervolle woning van voor de oorlog. Ruime kamers, mooie details, een goede plek. Maar dan komt de vraag die veel kopers van oudere huizen bezighoudt: hoe zit het eigenlijk met de fundering? Funderingsschade zie je vaak niet aan de buitenkant, terwijl herstel flink in de papieren kan lopen. Nieuw onderzoek van ABN AMRO en brainbay/NVM geeft hier meer duidelijkheid over.
De markt houdt al rekening met funderingsrisico’s
Lange tijd werd aangenomen dat kopers funderingsrisico’s nauwelijks meewegen in wat ze voor een woning betalen. Het onderzoek, verschenen in economievakblad ESB, laat een ander beeld zien. Woningen waarvan bekend is dat de fundering slecht is en op korte termijn vervangen moet worden, worden gemiddeld voor ongeveer 14 procent minder verkocht dan vergelijkbare woningen zonder informatie over de fundering. In geld gaat het om een gemiddeld verschil van zo’n 61.000 euro.
Andersom werkt het net zo: een woning met een recent vernieuwde fundering levert gemiddeld ruim 2 procent méér op. Het totale verschil tussen een slechte en een net vernieuwde fundering komt daarmee op ongeveer 16 procent, oftewel gemiddeld zo’n 78.000 euro. Dat bedrag ligt in de buurt van wat funderingsherstel volgens veelgebruikte schattingen kost.
Waarom een brede prijsval minder waarschijnlijk is
Voor de woningmarkt als geheel is de boodschap geruststellend. Omdat funderingsrisico’s al voor een belangrijk deel in de prijzen verwerkt zitten, is een plotselinge, brede prijsdaling door extra aandacht of publiciteit voor dit onderwerp minder waarschijnlijk. De schok die sommige toezichthouders vreesden, lijkt dus grotendeels te zijn opgevangen door het gedrag van kopers en verkopers.
Onze visie: wat ons betreft is dit een gezond signaal. Het laat zien dat kopers in risicogebieden hun huiswerk doen en dat de markt zichzelf op dit punt al bijstuurt. Voor de stabiliteit van de woningmarkt in ons werkgebied is dat gunstig nieuws.
Het verborgen risico bij een onbekende fundering
Toch is het probleem daarmee niet opgelost voor jou als individuele koper. Bij veel woningen is de staat van de fundering namelijk simpelweg niet bekend. Je kunt dus nog altijd een huis kopen waarvan later blijkt dat de fundering slecht is.
De onderzoekers keken ook naar dat verborgen risico. Voor woningen met een onbekende funderingsstaat lijkt de markt gemiddeld rekening te houden met een kans op funderingsschade van ongeveer 13 procent. In Amsterdam komt die inschatting uit op circa 16 procent, in Rotterdam rond 14 procent en in de Zaanstreek zelfs op 27 procent. Houd je ook rekening met mogelijke schade in de toekomst, dan lopen die percentages verder op.
Het onderzoek keek naar woningen met een bouwjaar vóór 1975, over de periode tot en met maart 2026. Dat is nog vóór de invoering van de verplichte funderingsparagraaf in het taxatierapport per april 2026.
Wat dit concreet betekent voor jouw aankoop
Koop je een oudere woning, dan blijft funderingsschade een serieus financieel risico. Goede informatie en realistische prijsafspraken zijn daarom essentieel. Een deskundige inschatting van de bouwkundige staat en een zorgvuldige woningtaxatie helpen je om niet voor verrassingen te komen te staan. Een aankoopmakelaar kan bovendien scherp letten op de signalen die op funderingsproblemen kunnen wijzen.
Ben je starter en oriënteer je je op een eerste huis en hypotheek? Neem het funderingsrisico dan bewust mee in je budget. Een mogelijke herstelpost van tienduizenden euro’s verandert namelijk je financiële ruimte aanzienlijk. In ons werkgebied rond Overloon en Zuidoost-Brabant kijken we hier graag met je naar.
Onthoud wel: elke situatie is maatwerk. Bouwjaar, locatie en beschikbare informatie bepalen samen hoe zwaar het funderingsrisico weegt. Cijfers uit een landelijk onderzoek zijn een richting, geen garantie voor jouw specifieke woning.
Bron: NVM
Wil je zeker weten dat je het funderingsrisico goed meeneemt bij de aankoop of financiering van een oudere woning? neem contact op met VIND Financieel Advies, dan bekijken we jouw situatie samen.
Geschreven door Dick Arts, Register-Makelaar en Taxateur bij VIND.
