Op Prinsjesdag, 16 september 2025, presenteerde het kabinet de Miljoenennota en het Belastingplan voor 2026. In die plannen zijn een aantal maatregelen opgenomen die direct relevant zijn voor de woningmarkt, en dus ook voor hypotheken, kopers, verhuurders en doorstromers. Let wel: al deze voorgestelde wijzigingen zijn (nog) niet definitief, want ze moeten eerst worden goedgekeurd door zowel de Tweede Kamer als de Eerste Kamer – en kunnen in dat proces nog worden aangepast.
In dit artikel brengen we de belangrijkste plannen voor de woningmarkt en hypotheken in kaart — en zetten we uiteen waar je voorzichtig mee moet zijn bij de interpretatie.
Belangrijke aangekondigde maatregelen (onder voorbehoud)
1. Verhoging van de startersvrijstelling bij overdrachtsbelasting
Een van de meest in het oog springende plannen is de verhoging van de vrijstellingsgrens voor de overdrachtsbelasting voor starters. De grens zou stijgen van € 525.000 naar € 555.000 in 2026. Dat betekent dat starters die voldoen aan de voorwaarden (zoals leeftijd, dat het de eerste woning is, en dat men zelf erin gaat wonen) bij aankoop van een woning tot dit bedrag geen overdrachtsbelasting hoeven te betalen.
Deze maatregel is bedoeld om de instap voor starters wat gemakkelijker te maken, zeker in een markt met hoge prijzen en beperkte ruimte.
2. Verlaging van het tarief voor overdrachtsbelasting op tweede woningen / beleggingswoningen
Voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt, zoals beleggingsobjecten of tweede woningen, is aangekondigd dat het tarief zal verlagen van 10,4 % naar 8 % in 2026.
Het lage tarief van 2 % voor een woning die wel als hoofdverblijf wordt gebruikt, blijft gehandhaafd.
Met deze wijziging hoopt het kabinet dat investeren in de particuliere huursector (of in verhuurde woningen) aantrekkelijker wordt — wat theoretisch ook kan bijdragen aan extra huuraanbod.
3. Behoud van de huidige regels rond hypotheekrenteaftrek en eigenwoningforfait
Op het gebied van fiscale behandeling van de eigen woning zijn er in de plannen geen radicale wijzigingen aangekondigd:
- Het eigenwoningforfait blijft in 2026 ongewijzigd: 0,35 % voor woningen met een WOZ-waarde tot ongeveer € 1.340.000, en 2,35 % daarboven.
- De hypotheekrenteaftrek wordt in de kabinetsplannen niet verder versoberd; er zijn geen nieuwe maatregelen aangekondigd die de renteaftrek verder beperken.
Dit betekent dat huidige eigenwoningbezitters in theorie niet direct geconfronteerd worden met extra fiscale lasten (tenzij via andere mechanismen of wijzigingen in wetgeving later).
4. Versnelde en vereenvoudigde woningbouw en procedureversterking
Naast fiscale maatregelen bevat het woningmarktbeleid van het kabinet plannen om het realiseren van nieuwe woningen te versnellen:
- Het kabinet streeft naar 100.000 nieuwe woningen per jaar, waarbij 1/3 betaalbare koop moet zijn en 1/3 sociale huur/koop.
- Er wordt extra geld vrijgemaakt om de procedures in de ruimtelijke ordening, vergunningverlening, stikstofregelgeving en andere belemmerende factoren aan te pakken, zodat bouwprojecten sneller van start kunnen.
- Gemeenten krijgen extra ondersteuning om leegstand tegen te gaan en “woningdelen” (bijv. het eenvoudiger maken van het splitsen van huizen) te faciliteren.
- De Leegstandswet wordt op 1 januari 2027 aangepast in lijn met het beleid om lege panden aantrekkelijker te maken voor gebruik als woonruimte.
Door deze maatregelen verwacht het kabinet de krapte in de woningmarkt te verlichten en de doorstroming te bevorderen.
5. Invloed op financieringsruimte en woonlasten
Hoewel de meest opvallende wijzigingen betrekking hebben op overdrachtsbelasting en woningbouw, kunnen de plannen ook indirecte effecten hebben op de hypotheekruimte en woonlasten:
- Een lichte belastingverlaging (in de algemene inkomstenbelasting) kan zorgen dat huishoudens netto iets meer overhouden, wat de leencapaciteit van sommige hypotheken kan beïnvloeden (via de netto bestedingsruimte).
- Verduurzaming blijft een belangrijk thema: in eerdere beleidsstukken en begrotingsplannen wordt gezocht naar manieren om energiebesparende maatregelen gefinancierd via de hypotheek (of via verbrede hypotheekmogelijkheden).
- De combinatie van stabiele renteaftrek en het ontbreken van aanscherping in de fiscale behandeling van eigen woningen betekent dat de directe fiscale druk op eigenwoningbezitters beperkt blijft, al is er altijd het risico dat in latere wetsvoorstellen toch wijzigingen worden voorgesteld.
Waar moet je (als huizenkoper, belegger of huiseigenaar) op letten?
- Voorbehoud van wetgeving
Zoals gezegd: álle aangekondigde maatregelen zijn nog niet definitief. Ze moeten eerst door de Tweede Kamer én de Eerste Kamer worden aangenomen. In dat proces kunnen voorstellen aangepast, uitgesteld of zelfs verworpen worden. - Timing is cruciaal
Omdat veel maatregelen in 2026 ingaan, is het verstandig om nu al bij je plannen rekening te houden met mogelijke veranderingen. Als je bijvoorbeeld op het punt staat een woning te kopen, kan het lonen om tijdig advies in te winnen. - Persoonlijke situatie bepaalt de impact
Welke maatregelen voor jou relevant zijn, hangt sterk af van je situatie: ben je starter of doorstromer? Wil je kopen als hoofdverblijf of als belegging? Hoe verhoudt je inkomen zich tot je schuldenlast? In sommige gevallen levert een fiscale wijziging weinig verschil op, in andere gevallen juist veel. - Blijf alert op wijzigingen in wetsvoorstellen
Omdat nog niet alles is afgerond, is het belangrijk om de verdere ontwikkelingen in de Tweede en Eerste Kamer te volgen, bijvoorbeeld in het Belastingplan of woningmarktwetten. - Gebruik professioneel advies
Juist in een periode van onzekerheid is het extra waardevol om een financieel adviseur in te schakelen. Zo kun je de aangekondigde plannen – en mogelijke alternatieven in latere wetsvoorstellen – meewegen in je hypotheek- of aankoopstrategie.
Conclusie
De plannen van Prinsjesdag 2025 tonen dat de overheid de woningmarkt en hypotheekvoorwaarden niet uit het oog verliest. Maatregelen zoals de verhoging van de startersvrijstelling en de verlaging van de overdrachtsbelasting voor tweede woningen kunnen kansen bieden, mits ze worden aangenomen zoals voorgesteld. Tegelijkertijd is er op fiscaal vlak weinig schokkends aangekondigd: de hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait blijven grotendeels ongewijzigd — al staat dit onder voorbehoud van latere wetswijzigingen.
Belangrijk om te benadrukken: geen van de plannen is definitief vóór goedkeuring door zowel de Tweede als de Eerste Kamer. Het is dus zaak om de ontwikkelingen heel scherp in de gaten te houden en je woon- en financieringskeuzes nu al af te stemmen op mogelijke toekomstige wijzigingen.
