Je gaat tijdelijk in het buitenland werken en je laat je huis in Nederland achter. Je wilt het niet verkopen, want je komt later terug. Mag je dan de hypotheekrente blijven aftrekken? En wat gebeurt er als je het huis in de tussentijd verhuurt? Over dat laatste gaat dit artikel. De uitzendregeling eigen woning speelt hierbij een belangrijke rol.
Wat is de uitzendregeling eigen woning?
Normaal geldt: alleen voor de woning waar je zelf woont, mag je hypotheekrente aftrekken. Verhuis je naar het buitenland, dan is je huis in Nederland strikt genomen geen eigen woning meer. Je woont er immers niet.
De uitzendregeling is daarop een uitzondering. Ga je tijdelijk naar het buitenland, dan mag je onder voorwaarden je huis toch als eigen woning blijven zien. Zo houd je het recht op hypotheekrenteaftrek, ook al staat het huis leeg.
Een belangrijke voorwaarde is dat de woning leeg blijft. Je mag de woning niet aan iemand anders in gebruik geven. Verhuren mag dus niet.
Waarom verhuur de regeling laat vervallen
Zodra je de woning verhuurt, is het geen leegstaande eigen woning meer. Fiscaal verschuift het huis dan naar een andere box. De hypotheekrenteaftrek stopt op dat moment.
Tot zover is dit voor veel mensen nog te begrijpen. De verrassing komt later. Stel: je stopt met de verhuur en het huis staat weer leeg. Veel mensen denken dat de uitzendregeling dan vanzelf weer gaat gelden. Dat is niet zo.
Eenmaal verhuurd, dan herleeft de uitzendregeling niet meer. Ook al staat de woning daarna weer helemaal leeg, het recht op aftrek komt in deze situatie niet terug. De keuze om te verhuren werkt dus door, ook voor de periode daarna.
Wat dit voor jou betekent
De gevolgen voor je portemonnee kunnen groot zijn. Zonder aftrek betaal je per saldo meer voor dezelfde hypotheek. Dat verschil loopt op over de jaren dat je in het buitenland zit.
Daar komt bij dat verhuur vaak aantrekkelijk lijkt. Je ontvangt huur en je huis staat niet leeg. Maar je levert de aftrek in, en die komt later niet meer terug. Die rekensom is per persoon anders.
Belangrijke punten om over na te denken:
- Hoe lang ben je naar verwachting weg?
- Is verhuur echt nodig, of kun je de lasten anders dragen?
- Wat levert de huur op tegenover wat je aan aftrek verliest?
- Wat vindt je bank van tijdelijke verhuur van je woning?
Dit is geen beslissing die je tussendoor neemt. Het is echt maatwerk. Jouw inkomen, je hypotheek en je plannen bepalen samen wat verstandig is.
Onze visie op tijdelijk verhuren tijdens uitzending
Wat ons betreft is de belangrijkste les: beslis niet in een opwelling. De verleiding om snel huurinkomsten te pakken is groot. Maar het verlies van de aftrek, ook na afloop, weegt vaak zwaarder dan mensen vooraf inschatten.
Onze visie is dat je dit soort keuzes het beste van tevoren doorrekent. Zo voorkom je een nare verrassing bij je belastingaangifte. Dit is een algemene visie en geen persoonlijk advies. Jouw situatie kan net anders liggen.
Twijfel je over kopen, aanhouden of verkopen van je huis? Dan helpt het om ook de waarde goed in beeld te hebben. Een actuele woningtaxatie via VIND Makelaardij geeft je daarvoor een stevig vertrekpunt. En voor de hypotheekkant kun je terecht bij ons hypotheekadvies.
Laat je situatie op tijd bekijken
Ga je tijdelijk weg en twijfel je over verhuur? Reken dan eerst de gevolgen door voordat je een huurder zoekt. Een verkeerde volgorde kost je mogelijk jarenlang aftrek.
Wil je weten wat in jouw geval verstandig is? Neem contact op met VIND Financieel Advies, dan bekijken we jouw situatie rustig samen. Zo maak je een keuze die bij je plannen past.
Geschreven door Maurice Lemmens, SEH Erkend Financieel Adviseur bij VIND.
