Na de verkoop van je woning en het vrijkomen van de overwaarde, ontvang je plotseling een aanzienlijk bedrag. Dit bedrag kan worden gebruikt voor de aanschaf van een nieuwe woning, maar het kan ook worden uitgekeerd. Hoe de Belastingdienst omgaat met deze overwaarde, hangt af van verschillende scenario’s.
Wanneer je je woning verkoopt en een andere woning koopt, wordt de overwaarde waarschijnlijk gebruikt voor de (gedeeltelijke) financiering van de nieuwe woning. Indien je na de verkoop besluit te gaan huren, wordt de overwaarde uitgekeerd door de notaris die belast is met de eigendomsoverdracht. Dit resulteert in een eenmalige storting op je rekening. Hieronder wordt beschreven hoe de Belastingdienst de overwaarde in of uit de woning belast.
Overwaarde in de woning blijft onbelast
Zolang je je eigen woning niet verkoopt, blijft de overwaarde onbelast. Bijvoorbeeld, als je woning een waarde heeft van €400.000 en er nog een hypotheek van €250.000 op rust, blijft de overwaarde van €150.000 onbelast. Zelfs als je hypotheek volledig is afbetaald, ben je geen belasting verschuldigd over de overwaarde.
Vrijkomen van overwaarde bij verkoop en aankoop van een ander huis
Wanneer de overwaarde uit de woning wordt gebruikt voor de aanschaf van een nieuwe woning, ben je eveneens geen belasting verschuldigd over de uitgekeerde overwaarde. Dit geld wordt immers opnieuw geïnvesteerd in een eigen woning. Echter, als je de overwaarde gebruikt voor de aankoop van een woning voor verhuur, wordt deze woning niet beschouwd als een “eigen woning”. In dat geval wordt de overwaarde gezien als vermogen.
Als er na de aankoop van je nieuwe woning nog overwaarde overblijft, moet je dit bedrag optellen bij je spaarvermogen, wat gevolgen kan hebben voor je belastingverplichtingen.
Uitkering van overwaarde bij intrekking in een huurwoning
Indien je ervoor kiest om de overwaarde uitgekeerd te krijgen en vervolgens gaat huren, wordt dit bedrag op je rekening gestort. Dit geld vormt vermogen waarover vermogensrendementsheffing verschuldigd kan zijn. Houd er rekening mee dat de uitgekeerde overwaarde van invloed kan zijn op de hypotheekrenteaftrek als je later weer een woning koopt. Je hypotheekadviseur kan de gevolgen hiervan toelichten.
Hoeveel belasting betaal je over vermogensrendementsheffing?
Tot een bedrag van €57.000 is je vermogen vrijgesteld van belasting. Voor partners geldt een dubbele vrijstelling. Over het meerdere bedrag ben je belasting verschuldigd. De hoogte van de belasting hangt af van de manier waarop je vermogen is belegd. Voor een bedrag van €150.000 aan spaargeld (inclusief uitbetaalde overwaarde) betaal je in 2024 ongeveer €344 aan belasting. Bij beleggingen geldt een hogere heffing.
